Entre sis mesos i un any és el temps que es pot dilatar l'adquisició d'un habitatge. Tot depén de diversos factors com el pressupost, si és de segona mà o per a estrenar o el tipus d'hipoteca
És complicat establir un temps mitjà de compra de l'habitatge, ja que depén de tants factors com preferències tinga el comprador. No obstant això, l'estudi del portal immobiliari Fotocasa titulat Experiència en compra i venda (2017-2018) ofereix unes quantes pistes: el 17% dels espanyols que va comprar una casa durant l'últim any va tardar menys de dos mesos; el 22% li va dedicar entre sis mesos i un any i al 18% li va costar entre un i dos anys fer-se'n amb una.
Si el teu objectiu és pertànyer al primer grup i fer-te amb una nova casa en no més de 60 dies, és important que tingues en compte els factors que desgranem a continuació amb els que, a més de temps, estalviaràs diners.
Primer pas (i el més difícil): un habitatge a la teua mesura.
Els tres pilars sobre els quals ha de pivotar la decisió són, per regla general:
Ajuda professional
Recolzar-te en especialistes és molt útil. Pots recórrer a una agència immobiliària que, a través d'un comercial, organitze visites, però també pots donar una ullada a l'oferta immobiliària dels bancs en les seues pàgines web o investigar pel teu compte a través d'amics, vagarejant per a localitzar els tradicionals cartells de “En venda” o visitant alguna de les fires immobiliàries que s'organitzen per tota Espanya. Idealista compta amb un calendari que recull algunes d'elles.
Segon pas: habitatge nou o de segona mà?
Triar una opció o una altra és qüestió de les teues preferències i del teu poder adquisitiu. En els últims temps, els immobles de nova construcció han recuperat protagonisme. En 2018 el 15% dels compradors només buscaven obra nova enfront del 8% de 2017”.
Els avantatges dels habitatges d'obra nova és que solen aportar millors qualitats que les de segona mà, igual que major eficiència energètica i millors equipaments (zones verdes, instal·lacions esportives, piscines, places de garatge…). Com a contraprestació, solen ser més cares que les de segona mà i, quasi sempre, estan fora de les zones més cèntriques.
Valora també si pots esperar mesos per a tindre l'habitatge o no. Si et corre pressa, la millor opció és una usada abans que una nova o sobre pla.
Els impostos tampoc són iguals. A les d'obra nova se'ls aplica el 10% d'IVA sobre el valor de compra i a les de segona mà, el de Transmissions Patrimonials (un percentatge sobre el preu escripturat que es paga a la comunitat autònoma i que depén de l'estipulat en cadascuna. Sol estar entre el 6% i el 10%).
Tercer pas: comprova que està lliure de càrregues
És un requisit indispensable si compraràs un habitatge de segona mà. Demana l'anomenada nota simple en el Registre de la Propietat. En ella comprovaràs si la casa està lliure de càrregues urbanístiques i hipotecàries, entre altres coses. També has de demanar les escriptures de l'habitatge i la certificació que està al corrent del pagament de l'IBI (Impost sobre Béns immobles).
Encara que tot estiga en ordre, encara hi ha altres càrregues que poden complicar la compra. Es tracta de les quantitats pendents de pagament en la comunitat de veïns o la situació excepcional que l'immoble estiga llogat en el moment de compra. La millor opció és preguntar a l'administrador de la finca. Per al segon cas no hi ha un registre oficial al qual es puga acudir. El millor és assegurar-se que en el contracte de compravenda conste expressament que l'habitatge s'entrega lliure de càrregues.
Quart pas: coneix el seu valor en el mercat
Abans de fixar el preu, comprova que no està per damunt del seu valor de mercat. També has de cerciorar-te que no tindràs problemes per a finançar l'operació (la hipoteca, per exemple). Esbrina quant hauries de destinar al pagament de la hipoteca.
És recomanable que el comprador contracte, prèviament a la negociació de la hipoteca, una taxació per a conéixer el valor de l'habitatge i que tot estiga en ordre des del punt de vista urbanístic i registral. Així podrà negociar simultàniament en diverses entitats financeres i avançar més ràpid en el procés. El preu de la taxació s'estableix en funció de la ubicació i la superfície de l'immoble i sol rondar entre els 350 i els 400 euros.
En qualsevol cas, si la casa està fora de les teues possibilitats, prova de negociar. Comprova si l'habitatge necessita reformes, un canvi d'instal·lacions i altres raons similars per a argumentar la teua postura en la negociació.
Cinqué pas: hipoteca, quin trie?
Pots començar per consultar comparadors hipotecaris (Rastreator.com, Kelisto.es) per a localitzar quines entitats ofereixen campanyes amb condicions atractives. Encara que no hi ha dues hipoteques iguals, ni a tots ens interessen les mateixes condicions, has de valorar:
Per a un primer habitatge, les entitats solen concedir fins a un 80% del valor de taxació de l'immoble, així que el comprador haurà de tindre estalviat al voltant d'un 20% per a cobrir la resta i un 10% per a les despeses associades.
Sisé pas: despeses de notaria i escriptura, l'últim escaló
Si la decisió i la compra t'han semblat un procés més o menys llarg, amb la signatura de l'escriptura arribaràs al final. Encara hauràs d'assumir algunes despeses com els honoraris de la notaria per a realitzar l'escriptura (des de 600 euros) i els d'inscripció en el registre de la propietat (des de 400 euros). Recorda que està prohibit per llei que el comprador assumisca despeses que haurien de córrer per compte del venedor, com la cancel·lació de càrregues o la plusvàlua.
Quan firmes l'escriptura haurà de reflectir tot els pactes: preu, data de lliurament, vigència del contracte, possibles càrregues, justificant del pagament de l'IBI i obligacions fiscals derivades de la compravenda.
És complicat establir un temps mitjà de compra de l'habitatge, ja que depén de tants factors com preferències tinga el comprador. No obstant això, l'estudi del portal immobiliari Fotocasa titulat Experiència en compra i venda (2017-2018) ofereix unes quantes pistes: el 17% dels espanyols que va comprar una casa durant l'últim any va tardar menys de dos mesos; el 22% li va dedicar entre sis mesos i un any i al 18% li va costar entre un i dos anys fer-se'n amb una.
Si el teu objectiu és pertànyer al primer grup i fer-te amb una nova casa en no més de 60 dies, és important que tingues en compte els factors que desgranem a continuació amb els que, a més de temps, estalviaràs diners.
Primer pas (i el més difícil): un habitatge a la teua mesura.
Els tres pilars sobre els quals ha de pivotar la decisió són, per regla general:
- La localització de l'apartament o la casa (en el centre o als afores, amb col·legis, amb jardins...).
- Les característiques (nombre d'habitacions, distribució, interior o exterior...).
- El preu. Ací la pregunta a respondre és quins sacrificis econòmics estàs disposat a assumir, una cosa relacionada directament amb el que has de pagar per la casa: coneix la xifra amb aquesta calculadora.
Ajuda professional
Recolzar-te en especialistes és molt útil. Pots recórrer a una agència immobiliària que, a través d'un comercial, organitze visites, però també pots donar una ullada a l'oferta immobiliària dels bancs en les seues pàgines web o investigar pel teu compte a través d'amics, vagarejant per a localitzar els tradicionals cartells de “En venda” o visitant alguna de les fires immobiliàries que s'organitzen per tota Espanya. Idealista compta amb un calendari que recull algunes d'elles.
Segon pas: habitatge nou o de segona mà?
Triar una opció o una altra és qüestió de les teues preferències i del teu poder adquisitiu. En els últims temps, els immobles de nova construcció han recuperat protagonisme. En 2018 el 15% dels compradors només buscaven obra nova enfront del 8% de 2017”.
Els avantatges dels habitatges d'obra nova és que solen aportar millors qualitats que les de segona mà, igual que major eficiència energètica i millors equipaments (zones verdes, instal·lacions esportives, piscines, places de garatge…). Com a contraprestació, solen ser més cares que les de segona mà i, quasi sempre, estan fora de les zones més cèntriques.
Valora també si pots esperar mesos per a tindre l'habitatge o no. Si et corre pressa, la millor opció és una usada abans que una nova o sobre pla.
Els impostos tampoc són iguals. A les d'obra nova se'ls aplica el 10% d'IVA sobre el valor de compra i a les de segona mà, el de Transmissions Patrimonials (un percentatge sobre el preu escripturat que es paga a la comunitat autònoma i que depén de l'estipulat en cadascuna. Sol estar entre el 6% i el 10%).
Tercer pas: comprova que està lliure de càrregues
És un requisit indispensable si compraràs un habitatge de segona mà. Demana l'anomenada nota simple en el Registre de la Propietat. En ella comprovaràs si la casa està lliure de càrregues urbanístiques i hipotecàries, entre altres coses. També has de demanar les escriptures de l'habitatge i la certificació que està al corrent del pagament de l'IBI (Impost sobre Béns immobles).
Encara que tot estiga en ordre, encara hi ha altres càrregues que poden complicar la compra. Es tracta de les quantitats pendents de pagament en la comunitat de veïns o la situació excepcional que l'immoble estiga llogat en el moment de compra. La millor opció és preguntar a l'administrador de la finca. Per al segon cas no hi ha un registre oficial al qual es puga acudir. El millor és assegurar-se que en el contracte de compravenda conste expressament que l'habitatge s'entrega lliure de càrregues.
Quart pas: coneix el seu valor en el mercat
Abans de fixar el preu, comprova que no està per damunt del seu valor de mercat. També has de cerciorar-te que no tindràs problemes per a finançar l'operació (la hipoteca, per exemple). Esbrina quant hauries de destinar al pagament de la hipoteca.
És recomanable que el comprador contracte, prèviament a la negociació de la hipoteca, una taxació per a conéixer el valor de l'habitatge i que tot estiga en ordre des del punt de vista urbanístic i registral. Així podrà negociar simultàniament en diverses entitats financeres i avançar més ràpid en el procés. El preu de la taxació s'estableix en funció de la ubicació i la superfície de l'immoble i sol rondar entre els 350 i els 400 euros.
En qualsevol cas, si la casa està fora de les teues possibilitats, prova de negociar. Comprova si l'habitatge necessita reformes, un canvi d'instal·lacions i altres raons similars per a argumentar la teua postura en la negociació.
Cinqué pas: hipoteca, quin trie?
Pots començar per consultar comparadors hipotecaris (Rastreator.com, Kelisto.es) per a localitzar quines entitats ofereixen campanyes amb condicions atractives. Encara que no hi ha dues hipoteques iguals, ni a tots ens interessen les mateixes condicions, has de valorar:
- Tipus d'interés fix (pagues una quota fixa independentment de la pujada o baixada dels tipus d'interés) o variable (pagament subjecte a les variacions d'aquests tipus d'interés).
- Si té comissions.
- El termini màxim per a retornar el crèdit.
- Si es poden millorar les condicions del préstec si contractes algun producte addicional, com a assegurances de llar i vida o plans de pensions.
Per a un primer habitatge, les entitats solen concedir fins a un 80% del valor de taxació de l'immoble, així que el comprador haurà de tindre estalviat al voltant d'un 20% per a cobrir la resta i un 10% per a les despeses associades.
Sisé pas: despeses de notaria i escriptura, l'últim escaló
Si la decisió i la compra t'han semblat un procés més o menys llarg, amb la signatura de l'escriptura arribaràs al final. Encara hauràs d'assumir algunes despeses com els honoraris de la notaria per a realitzar l'escriptura (des de 600 euros) i els d'inscripció en el registre de la propietat (des de 400 euros). Recorda que està prohibit per llei que el comprador assumisca despeses que haurien de córrer per compte del venedor, com la cancel·lació de càrregues o la plusvàlua.
Quan firmes l'escriptura haurà de reflectir tot els pactes: preu, data de lliurament, vigència del contracte, possibles càrregues, justificant del pagament de l'IBI i obligacions fiscals derivades de la compravenda.
