El problema de la vivenda a fons

Hom podria tindre la sensació de que la vivenda sempre ha sigut un problema i diria una veritat a mitges. La vivenda sempre s'ha atacat com un concepte problemàtic en política al nostre país. De vegades per excés i de vegades per mancança o fins i tot per absència (com ara el període 2008-2020). Quina és la veritat amagada darrere de tant de soroll polític i mediàtic? Per què al País Valencià la vivenda sempre sembla ser un problema? Si ens acompanyes ho analitzem a fons. 

Quina ha sigut l'evolució de l'habitatge a Espanya des de la posguerra fins ara? 

Abans dels anys 50, la majoria de les vivendes a Espanya eren molt bàsiques, amb materials i estructures de baixa qualitat. La majoria de la població vivia en cases amb poc espai i amb accés limitat als serveis bàsics. Als els anys 50 i 60, Espanya va experimentar un gran creixement econòmic i un augment en la construcció d'habitatges. El Govern espanyol va posar en marxa un programa de construcció d'habitatges socials, conegut com a Pla d'Estabilització, que va permetre la construcció de més d'un milió d'habitatges.

Durant els 70 i 80, es va produir un augment significatiu en el preu de l'habitatge a causa de l'augment de la demanda i l'especulació immobiliària. Aquest període es va caracteritzar per la construcció de grans blocs d'apartaments a les ciutats, amb una menor qualitat constructiva.

El final dels huitanta va produir un canvi en la construcció de vivendes al País Valencià. Es van començar a construir habitatges més grans i luxoses, i es va prestar més atenció a la qualitat constructiva i als acabats dels edificis. Aquest va ser el començament del "boom immobiliari" a Espanya.

La dècada dels 2000 va produir un gran augment en la construcció amb un enfocament en la construcció d'habitatges per a la segona residència. Els preus de les vivendes es van disparar i una especulació immobiliària sense precedents.

Després de la crisi econòmica de 2008 que va afectar fortament el sector immobiliari. Moltes promotores i constructors van fer fallida i es van paralitzar els projectes de construcció. Després va haver-hi una baixada molt lleu en el preu de l'habitatge i una menor activitat en el sector fins que apleguem a l'actualitat. 

Però costa més comprar ara una casa que abans? 

Una bona manera de tindre una visió clara i panoràmica de la situació del mercat de la vivenda en les diverses èpoques podria ser comparar la quantitat de salari que cal destinar a l'adquisició en cada moment històric. Si agafem les xifres disponibles en els anys huitanta, el preu de l'habitatge a Espanya era molt més baix que en l'actualitat. Segons dades de l'Institut Nacional d'Estadística (INE), en 1985 el preu mitjà de l'habitatge era de al voltant de 2,2 milions de pessetes, la qual cosa equival a aproximadament 13,200 euros en la moneda actual. En eixe moment, el salari mitjà anual a Espanya estava al voltant de 450,000 pessetes, la qual cosa equival a uns 2,700 euros actuals. Per tant, en els anys huitanta, el preu d'un habitatge representava al voltant de 5 vegades el salari mitjà anual.

En l'actualitat, el preu de l'habitatge ha augmentat significativament en comparació amb els anys huitanta però no ho ha fet en termes comparatius si mirem les dades. Segons dades de l'INE, el preu mitjà de l'habitatge en el tercer trimestre de 2021 va ser aproximadament de 1,390 euros per metre quadrat. Per a un habitatge de 80 metres quadrats, això equival a un preu mitjà aproximat de 111,200 euros. En l'actualitat, el salari mitjà anual a Espanya podria estar al voltant dels 23,000 euros. Per tant, en l'actualitat, el preu d'un habitatge representa al voltant de 4,8 vegades el salari mitjà anual.

Per tant, una vivenda és tan dificil o tan fàcil de comprar en termes mitjans com ho era als anys huitanta. Potser més fàcil perquè en la dècada de 1980, Espanya estava experimentant una crisi econòmica i financera, i el país estava en un procés d'ajust i estabilització econòmica.

De fet, en 1985, el tipus d'interés interbancari a curt termini, que és el tipus d'interés que s'utilitzava com a referència per a fixar el tipus d'interés dels préstecs i crèdits en aqueix moment, estava entorn del 13% anual. Aquest tipus d'interés es va mantindre en nivells elevats durant gran part de la dècada de 1980. En els anys huitanta, la inflació també era molt alta, i els tipus d'interés reflectien aquest context econòmic. 

Què li passa al mercat de la vivenda al País Valencià? 

Podem dividir en cinc els grans problemes del mercat de la vivenda al País Valencià. 

1. Preus elevats: El preu de l'habitatge ha augmentat significativament en els últims anys, la qual cosa ha portat a una situació en la qual cada vegada és més difícil per a moltes persones comprar un habitatge o accedir a un lloguer assequible.
2. Desigualtats geogràfiques: Amb grans diferències de preus entre les diferents comarques i ciutats del país. En algunes zones urbanes, els preus de l'habitatge són molt elevats, mentre que en altres zones rurals o menys poblades, l'oferta d'habitatges és limitada i els preus són més baixos.
3. Dificultats per a l'accés a l'habitatge: Especialment per a aquells amb baixos ingressos o treballs precaris. La demanda d'habitatge social i protegit supera amb escreix l'oferta existent, i molts joves i famílies tenen dificultats per a trobar un habitatge adequat a les seues necessitats.
4. Elevat endeutament hipotecari: L'elevada demanda d'habitatges i els preus elevats han portat a molts compradors a endeutar-se amb hipoteques que suposen una càrrega financera important. Moltes llars valencianes destinen una part significativa dels seus ingressos al pagament de la hipoteca, la qual cosa els dificulta estalviar o fer front a imprevistos.
5. Baix nivell de lloguer: A pesar que el lloguer d'habitatges ha anat guanyant terreny, el mercat del lloguer continua sent xicotet en comparació amb altres països europeus. Això es deu en part a una cultura de propietat arrelada en la societat valenciana, així com a la falta d'incentius fiscals i reguladors per als propietaris d'habitatges en lloguer.

Quines són les mesures que podrien afavorir que hi hagueren vivendes més accessibles? 

El lideratge públic podria fer més del que fa. El Govern podria promoure la construcció d'habitatges assequibles mitjançant incentius fiscals i finançaments a baix interés per a promotors i constructores. A més, a més, les facilitats burocràtiques podrien simplificar els processos d'obtenció de permisos i llicències. Eixes facilitats burocràtiques aplicades a la rehabilitació de vivendes ja construides podria ajudar a augmentar l'oferta d'habitatges a un cost menor que la construcció de nous habitatges mitjançant incentius fiscals i finançaments a baix interés.

Per altra banda la normativa urbanística actual pot limitar la construcció d'habitatges, la qual cosa augmenta els costos i restringeix l'oferta. Flexibilitzar aquesta normativa podria permetre una major oferta d'habitatges.

Per a reequilibrar el territori caldria parar més atenció a les zones rurals. Les zones rurals tenen un gran potencial per a la construcció d'habitatges, ja que els terrenys solen ser més barats. Promoure la construcció d'habitatges en zones rurals podria augmentar l'oferta d'habitatges i revitalitzar aquestes zones.

Tanmateix és evident que per moltes vivendes que es pugueren construir cal harmonitzar l'oferta amb les possibilitats d'accés al crèdit dels possibles compradors en ser la vivenda un bé que no se sol pagar en efectiu. Per tant, caldria fomentar i millorar l'accés al crèdit dels valencians. No és una tasca fàcil perquè caldria intentar rearticular el mercat bancaria fomentant la competència entre bancs: La competència entre bancs podria portar a una major oferta de productes financers i a una millora en les condicions dels préstecs. 

Els bancs haurien de millorar la transparència en la concessió de crèdits, oferint informació clara sobre les condicions i requisits per a l'obtenció d'un préstec. Això permetria als clients conéixer les possibilitats d'obtindre un crèdit i ajustar les seues expectatives.

Les entitats bancàries han de considerar també les seues polítiques de risc. Els requisits per a l'obtenció d'un préstec poden ser molt restrictius, especialment per a les persones amb baixos ingressos o amb historial creditici negatiu. Flexibilitzar aquests requisits podria ampliar l'accés al crèdit.

Finalment, hauriem de garantir que els consumidors poden exercir els seus drets amb una política de protecció al consumidor financer per a evitar abusos i males pràctiques bancàries, i a assegurar que els clients tinguen accés a informació clara i transparent sobre els productes financers. A més, seria imprescindible incrementar els nivells d'educació financera per a fer entendre a la ciutadania els productes financers i a gestionar els seus diners de manera més eficient. Això augmentaria la confiança dels clients en els bancs i facilitar l'accés al crèdit.

I el mercat de lloguer? Què està passant amb els lloguers que no fan més que pujar els preus? 

La raó més important és l'absència d'una oferta suficient. En algunes ciutats valencianes, l'oferta d'habitatges en lloguer és insuficient en comparació amb la demanda, la qual cosa pot provocar un augment en els preus.

• Turisme: L'auge del turisme a Espanya ha portat a una major demanda d'habitatges en lloguer per a ús turístic, la qual cosa ha reduït l'oferta disponible per al lloguer a llarg termini.
• Especulació: En alguns casos, els propietaris d'habitatges en lloguer poden fixar preus més alts a causa de l'especulació immobiliària i l'expectativa que els preus dels habitatges continuaran augmentant.
• Gentrificació: La gentrificació d'algunes àrees urbanes ha provocat un augment en els preus dels lloguers, la qual cosa ha portat a l'expulsió dels residents originals de baixos ingressos.
• Polítiques fiscals: Les polítiques fiscals poden influir en els preus dels lloguers. A Espanya, la Llei d'Arrendaments Urbans estableix una duració màxima dels contractes de lloguer i limita les pujades de preu durant la duració del contracte. No obstant això, aquestes polítiques poden no ser suficients per a evitar l'augment dels preus en unes certes àrees.

Com millorar l'oferta de lloguer a Espanya

Per a millorar l'oferta de lloguer a Espanya, es podrien implementar les següents mesures:

• Incentius fiscals: Els incentius fiscals per als propietaris que lloguen els seus habitatges podrien fomentar l'oferta d'habitatges en lloguer.
• Promoure la construcció d'habitatges destinats al lloguer: Els programes de construcció d'habitatges destinats al lloguer podrien augmentar l'oferta d'habitatges en lloguer i millorar la qualitat de l'oferta disponible.
• Flexibilització de la Llei d'Arrendaments Urbans: La Llei d'Arrendaments Urbans estableix una duració màxima dels contractes de lloguer i limita les pujades de preu durant la duració del contracte. Flexibilitzar aquestes restriccions podria atraure a més propietaris i augmentar l'oferta d'habitatges en lloguer.
• Reducció de la burocràcia: La burocràcia pot ser un obstacle per als propietaris que volen llogar els seus habitatges. Simplificar els procediments administratius per al lloguer d'habitatges podria atraure a més propietaris i millorar l'oferta disponible.
• Polítiques d'habitatge públic: Les polítiques d'habitatge públic poden augmentar l'oferta d'habitatges en lloguer assequibles per a les persones amb baixos ingressos i reduir la demanda d'habitatges en lloguer privades.

Per què alguns propietaris no volen llogar els seus habitatges?

Hi ha diverses raons per les quals alguns propietaris no volen llogar els seus habitatges a Espanya:

1. Por a impagaments: Els propietaris poden tindre por de llogar els seus habitatges per temor al fet que els inquilins no paguen la renda. A Espanya, els procediments de desnonament poden ser llargs i costosos, la qual cosa augmenta el risc per als propietaris.
2. Costos de manteniment: Els propietaris poden considerar que el cost del manteniment de l'habitatge supera el benefici de llogar-la. Alguns propietaris també poden no tindre el capital necessari per a invertir en la renovació o reparació de l'habitatge abans de posar-la en lloguer.
3. Burocràcia i regulacions: La burocràcia i les regulacions relacionades amb el lloguer d'habitatges poden dissuadir a alguns propietaris de llogar els seus habitatges.
4. Risc de danys: Els propietaris poden témer que els inquilins danyen la seua propietat, la qual cosa podria resultar en costoses reparacions.
5. Expectatives de revaloració: En alguns casos, els propietaris poden preferir mantindre la seua propietat buida en lloc de llogar-la a causa de l'expectativa que els preus de l'habitatge continuen augmentant i puguen vendre-la en el futur a un preu més alt. 

Les conclusions: és un problema multicausal amb solucions necessàriament convergents. 

En conclusió, el problema de la vivenda en el País Valencià representa una situación preocupant i complexa que afecta a diversos àmbits de la societat. El creixent cost de l'habitatge, l'escassetat d'habitatges assequibles i les desigualtats en l'accés a un sostre digne són qüestions que cal abordar de manera urgent i efectiva.

Les polítiques públiques han de jugar un paper clau en la resolució d'aquest problema, fomentant l'adopció de mesures que promoguen la construcció de vivendes socials, el lloguer a preus raonables i la rehabilitació del parc immobiliari existent. A més, s'ha de garantir una legislació adequada per protegir els drets dels inquilins i evitar l'especulació immobiliària.

Cal una visió integral i a llarg termini per afrontar aquest repte, que implica la col·laboració entre els diferents agents implicats, com ara els governs local, autonòmic i estatal, les entitats financeres, els promotors immobiliaris i les organitzacions de la societat civil.

És imprescindible reconèixer el dret a l'habitatge com un dret fonamental, garantint que totes les persones puguen accedir a una vivenda digna i adequada. Això no només millorarà la qualitat de vida de la població, sinó que també reforçarà la cohesió social i contribuirà al desenvolupament sostenible i equilibrat del País Valencià.

La resolució del problema de la vivenda requereix una combinació de polítiques socials, econòmiques i urbanístiques que aborden les causes profundes de la crisi habitacional. 

És una tasca complexa, però absolutament necessària per garantir un futur més just i inclusiu per a tots els ciutadans valencians. Amb una acció decidida i coordinada, és possible superar aquest repte i construir una societat on el dret a un sostre digna siga una realitat per a tothom.